Una casa usada suele dar más metros, mejor ubicación y jardín ya crecido por el mismo dinero que una casa nueva más chica y más lejos. El precio de esa ventaja es que hay que revisar mucho mejor. Este es el checklist que usamos.
Revisión legal: lo que puede tumbar la operación
- Escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, a nombre de quien vende.
- Certificado de libertad de gravamen: que no haya hipoteca vigente, embargo ni limitación de dominio.
- Predial al corriente, con recibos de los últimos años.
- Agua al corriente y constancia de no adeudo.
- Cuotas de condominio al día y carta de la administración confirmándolo. Los adeudos de condominio a veces siguen a la propiedad, no a la persona.
- Estado civil del vendedor. Si está casado bajo sociedad conyugal, se requiere consentimiento del cónyuge.
- Sucesiones. Si el propietario falleció, la sucesión debe estar concluida antes de vender.
- Uso de suelo y regularidad de ampliaciones. Construcciones adicionales sin manifestar pueden generar problemas en el avalúo o el crédito.
Revisión física: lo que cuesta dinero después
- Humedades. Revisa techos, esquinas de muros, bajo ventanas y el perímetro del baño. Manchas, pintura burbujeada o olor a húmedo son señales. Visita en temporada de lluvias si puedes.
- Grietas. Las finas y superficiales suelen ser normales; las diagonales anchas en muros de carga o que atraviesan el ancho del muro requieren revisión de un especialista.
- Instalación eléctrica. Edad del cableado, capacidad del centro de carga, tierra física, número de contactos. Recablear una casa completa no es barato.
- Instalación hidráulica y presión. Abre varias llaves a la vez. Revisa cisterna, bomba, tinaco y calentador — y su antigüedad.
- Drenaje. Olores, drenajes lentos o registros con problemas.
- Impermeabilización. Pregunta cuándo se hizo la última; tiene vida útil de pocos años.
- Carpintería y cancelería. Puertas que no cierran bien pueden indicar asentamientos.
- Techos y azotea. Encharcamientos, pendientes mal resueltas, bajadas de agua tapadas.
Vale cada peso: contratar un dictamen técnico independiente antes de cerrar. Cuesta una fracción mínima del precio de la casa y es lo único que te dice, sin interés de por medio, en qué estado está realmente el inmueble.
El entorno, que no se arregla con dinero
- Visita la calle en distintos horarios y días.
- Revisa presión de agua en horario de mayor consumo.
- Pregunta a vecinos por seguridad, inundaciones y conflictos del condominio.
- Revisa qué se está construyendo en los lotes vecinos.
- Consulta el reglamento del condominio: mascotas, rentas cortas, remodelaciones.
Cómo usar los hallazgos
Todo lo que encuentres es información para negociar, no necesariamente motivo para retirarte. Un calentador al final de su vida útil o una impermeabilización vencida son costos cuantificables que pueden descontarse del precio o resolverse antes de la firma.
Revisamos contigo el estado legal y físico antes de que firmes.
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